Preguntas Frecuentes

En general, los bienes inmuebles nunca se deprecian en valor, o más, no es muy común que la propiedad se deprecie. Es por eso que es una gran inversión. Asegúrese de considerar cuidadosamente la ubicación y la comunidad al elegir una casa, puede afectar el valor futuro de las casas en gran medida.

Si se encuentra en un área recientemente desarrollada, investigue sobre la construcción de las áreas circundantes que se están desarrollando para determinar si pueden afectar el valor de su vivienda.

Esto es solo una cuestión de preferencia, pero tanto las casas nuevas como las más antiguas ofrecen distintas ventajas, dependiendo de su gusto y estilo de vida únicos.

Las casas usadas generalmente pueden costar menos que las casas nuevas, sin embargo, hay muchos casos en que las casas nuevas también pueden costar menos que las casas más usadas. La mayoría de las casas nuevas no tendrán ningún paisaje de patio trasero y algunas no incluyen ningún jardín. Con una casa usada, el paisajismo normalmente ya está terminado.

Un agente que está autorizado para abrir y administrar su propia agencia. Todas las oficinas de bienes raíces tienen un corredor principal.

Si está precalificado, significa que POTENCIALMENTE podría obtener un préstamo por el monto que se le indicó, asumiendo que toda la información que le proporciona al banco es precisa y verdadera. Esto no es tan fuerte como una preaprobación.

Si está aprobado, significa que se ha sometido a una amplia verificación de antecedentes financieros, que incluye revisar su historial de crédito, declaraciones de impuestos anteriores y verificar su empleo, y el prestamista está dispuesto a otorgarle un préstamo, lo que básicamente significa que usted es ¡aprobado!

Por lo general, se le proporcionará una cifra precisa que muestra la cantidad máxima para la que está aprobado. La mayoría de los vendedores prefieren los compradores que han sido preaprobados porque saben que no habrá ningún problema con la compra de su casa.

Orden de Venta: El dueño del inmueble nos entrega una orden para vender la propiedad, en definitiva este es nuestro contrato como corredor de propiedades con el vendedor.

Orden de Visita: El cliente que desea comprar la propiedad firma la orden de visita significando esto que acepta mis servicios como corredor de la propiedad.
Promesa de Compraventa: Este es un documento notarial del acuerdo entre comprador y vendedor, en donde se define la forma de pago, comisiones, fecha de firma de escrituras y cualquier otro detalle en relación a la transacción como multas por el incumplimiento de la promesa de compraventa, etc.

Escritura: este documento debe ser confeccionado por un abogado y firmado por las partes en una notaría para luego ser llevada al conservador de bienes raíces.

Certificado de Dominio Vigente: Documento emitido por Conservador de Bienes Raíces que acredita titularidad de una propiedad y así también anotación especiales como embargos, hipotecas, o algún tipo de prohibición .

En las economías de libre empresa, la relación entre la oferta y demanda establece el precio de los bienes económicos. El mercado de suelo urbano, no ha sido una excepción de este mecanismo.

Algunos de los factores más relevantes que influyen en el valor de los bienes raíces urbanos son:

a) Los ciclos económicos de integración y desintegración.

b) Aumento de población. Proceso de densificación.

c) Extensión de servicios públicos en general. Mejoramiento de servicios sanitarios.

d) Modificaciones en los impuestos y reglamentos sobre las propiedades.

e) Programas de desarrollo y políticas especiales.

Es importante considerar las condiciones de la ciudad y sus tendencias. Las fuentes de ingreso y la actividad económica y cultural de una ciudad, muestran generalmente la estabilidad o inestabilidad de ésta. En síntesis, una ciudad o una determinada parte de ella, por innumerables causas es objeto de progreso, estabilidad o deterioro. El mercado de los bienes inmuebles urbanos, expresa la energía de este dinamismo con precios al alza, sin variación o a la baja del bien.

En relación al tema inmobiliario los principales actores del mercado financiero son: BANCOS – FINANCIERAS – CAJAS DE COMPENSACIÓN

Los gastos involucrados en una operación de financiamiento inmobiliario, dicen relación con los gastos propios de la operación bancaria, Algunos de estos son:

Gastos de Notaría. Corresponde a los gastos por servicios notariales relacionados con la legalización del contrato de compraventa. Valor referencial: entre 2 UF y 5 UF. Del valor del inmueble.

Gastos de timbres y estampillas. Corresponde a un porcentaje sobre el monto del préstamo. Se considera un 0,6% para viviendas DFL 2 cuya primera transferencia se realiza dentro de los dos años siguientes a la recepción final. Para aquellos casos que no cumplan la condición anterior equivale a un 1,2%. En el caso de refinanciamiento de deudas hipotecarias estos quedan exentos de este impuesto de timbre y estampillas.

Gastos de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Con la inscripción de la propiedad a nombre del comprador, se oficializa el cambio de propiedad del inmueble. Cualquier problema con la propiedad, como una orden de embargo interpuesta con posterioridad a la obtención de certificados requeridos, aparecería en esta oportunidad. En esta instancia se confirma la calidad de nuevo propietario del comprador del bien inmueble, como así también quien es el acreedor de la hipoteca y gravámenes correspondientes.

Gastos de tasación. Los gastos de tasación, estudio de títulos, notaría, impuesto de timbres estampillas y la inscripción en el Conservador de bienes raíces.

En general estos gastos no vienen incluidos en las simulaciones de crédito. Dependerá del cliente y la institución financiera si finalmente parte o la totalidad de estos gastos, se incluyen en la totalidad del monto solicitado.

Operación de arrendamiento financiero que consiste en la adquisición de una mercancía, a petición de su cliente, por parte de una sociedad especializada. Posteriormente, dicha sociedad entrega en arrendamiento la mercancía al cliente con opción de compra al vencimiento del contrato.

El leaseback es la operación de leasing que se refiere a los casos en que una empresa que requiere de financiamiento y que cuenta con algún bien, lo vende a la empresa de “leasing” o banco, la que se lo arrendará a su vez, a través de una operación de leasing normal.

Los subsidios son una forma de financiamiento que puede venir desde el sector privado o bien del sector público, estos pueden ser:

El subsidio implícito, es un Subsidio que opera cuando, para la compra o construcción de una vivienda con Subsidio Habitacional, se utiliza un Crédito Hipotecario en Letras.

El subsidio de originación, este Subsidio adicional opera cuando el beneficiario del Subsidio Habitacional utiliza un Crédito Hipotecario en Letras o Mutuo Hipotecario para la compra de su nueva vivienda.

El subsidio habitacional, es una ayuda directa del Estado que se otorga por una sola vez al beneficiario y a su núcleo familiar para la adquisición de una vivienda para él y su núcleo familiar.

Reunir los documentos legales de la propiedad, para determinar de manera cierta, si no existen prohibición o impedimento legal que impida transferir el dominio de la propiedad, dentro de los documentos que se deben reunir están:

• Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces respectivo (normalmente el Conservador de la comuna en que se ubica el inmueble). Se solicita por cualquier persona, debiendo para ello señalar la foja, número y año de inscripción del inmueble;
• Copia de inscripción de dominio con certificación de vigencia, (también lo otorga el conservador de bienes raíces), habitualmente viene incluido en el certificado anterior;
• Copias de las inscripciones de dominio de los últimos 10 años. (Conservador de Bienes Raíces)
• Copias de los títulos de dominio de los últimos 10 años. Esto es, copia de aquellas escrituras públicas y demás documentos que dieron lugar a la adquisición del inmueble (compraventas, adjudicaciones, permutas, donaciones, daciones en pago, etc.). Documento que si no se encuentran en su poder, pueden requerirse en las respectivas notarias en que se celebró el acto, y en su caso en los Archivos Judiciales;
• Certificado de avalúo fiscal. Otorgado por el Servicio de Impuestos Internos. Se puede obtener vía internet;
• Certificado de deuda en caso que el avalúo fiscal esté afecto al pago de contribuciones. Lo emite la Tesorería General de la República. En caso que esté afecto al pago de contribuciones, se debe obtener certificado municipal de deuda por concepto de aseo domiciliario;
• Certificado de expropiación municipal (otorgado por la Dirección de Obras Municipales);
• Certificado de número (otorgado por la Municipalidad);
• Certificado de expropiación fiscal (otorgado por el SERVIU);
• Copia de recepción municipal en caso que la propiedad existan viviendas de antigüedad menor a los 40 años. (se debe buscar en la carpeta del inmueble que por el rol de avalúo lleva la Dirección de Obras Municipales respectiva);
• Fotocopia de planos, en caso que existan;
• Fotocopia de cuentas de suministros básicos (luz, agua, gas, teléfono, entre otros);
• Copia de mandato, en caso que quien comparezca a la firma de la escritura de compraventa sea un tercero en representación del o los propietarios.
• Certificado de matrimonio, con la finalidad de determinar si el vendedor está casado en régimen de sociedad conyugal, en cuyo caso debe comparecer la mujer en la firma de la escritura de compraventa.

En caso que el eventual comprador realice la operación de compraventa en forma directa, sin financiamiento de terceros, se pueden obviar algunos antecedentes, bajo la responsabilidad del asesor legal de éste. En caso de que se realice por intermedio de Banco o institución financiera, se requiere TODOS estos antecedentes en forma conjunta.

Si deseas comprar casas en Chile debes cumplir con dos principales pasos:

• Celebrar un contrato de compraventa con el vendedor.
• Inscripción del contrato de compraventa.

El contrato al celebrarse por medio de una escritura pública, debe ser firmado ante un notario público, el que archivará o protocolizará el contrato en un registro denominado “protocolo”. Se entregarán copias debidamente autorizadas del contrato para efectuar las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces y contar con una antecedente o prueba de la venta.

Con las copias autorizadas, tú o un representante debidamente autorizado, deben concurrir al Conservador de Bienes Raíces con el objeto de inscribir el título, es decir, inscribir el contrato de compraventa del bien raíz, otorgado por escritura pública.

La inscripción de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces es el modo a través del cual se adquiere el dominio, de manera que si no se realiza la persona que celebró el contrato de compraventa ante notario no se hace dueña del bien.

El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio.

El arrendatario, se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o servicio. De acuerdo al principio general establecido en el artículo 1438 del Código Civil, nada obsta para que cada parte esté compuesta por una o más personas, sean naturales o jurídicas.

Tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o éste degenera en un contrato diferente. Son tales:

a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la ejecución de una obra o en la prestación de un servicio;
b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de renta cuando se paga periódicamente;
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de comodato, o simplemente ante un contrato atípico.

a) Es un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1.915 del Código Civil, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, y el otro paga un precio a cambio;
b) Es un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes, gravándose recíprocamente;
c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada;
d) Es principal, porque subsiste por sí solo, sin necesidad de otra convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convención;
e) Es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la formación del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rústicos, es solemne, debiendo constar por escritura pública o privada, y en el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artículo 5° del Decreto Ley número 993, del año 1975;
f) Es un contrato de duración limitada y por regla general de tracto sucesivo. Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, expresada con la antelación pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la convención (vale decir, con una cierta antelación, previa al vencimiento del plazo de vigencia del contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas formalidades, como dar la comunicación a través de una carta certificada o mediante notario público o receptor judicial, por ejemplo). Cabe advertir que en nuestra legislación, no hay normas limitativas acerca de la duración del contrato de arrendamiento, el que podría pactarse por cualquier plazo, con o sin tácita reconducción;
g) Tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, el contrato es dirigido, porque:
– Cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el arrendador le notifica el desahucio (artículos 3º y 4º de la 18.101;
– Si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la “ley del contrato”, pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta
por el período que falte, derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar (artículo 5º de la Ley 18.101).
– Son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los arrendatarios (artículo 19º de la Ley 18.101).
h) Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento comienza a producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada obsta a estipular un plazo o una condición, a que esté supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y las obligaciones emanadas del contrato.

Una vez recibida una propiedad en arriendo, el corredor de propiedades debe realizar una completa evaluación de cada interesado que manifieste interés en arrendar un inmueble, mediante un análisis de los antecedentes comerciales y financieros de cada postulante como arrendatario. además deberá encargarse de gestionar las visitas al inmueble, mostrar la propiedad y terminar la operación con el respectivo contrato de arriendo firmado ante notario.

La administración se utiliza básicamente  con el objeto de que el propietario obtenga mensualmente su renta, sin tener que lidiar con el arrendatario por ello.

La administración de la propiedad puede incluir los siguientes servicios:
a) Búsqueda y selección de arrendatarios;
b) Confección del contrato de arriendo adecuado para cada propiedad;
c) Confección de un inventario de la propiedad;
d) Cobro mensual de arriendos;
e) Cobro de reajustes;
f) Cobranza prejudicial de morosidades;
g) Contratación y supervisión de reparaciones;
h) Asesoría legal.

a) Dejar una Fotocopia de la escritura o algún documento que acredite el dominio de la propiedad;
b) Acreditar situación actual de pago de Luz, Agua, Teléfono, recolección de basura municipal, contribuciones, último pago de dividendo;
c) Fotocopia del carné de identidad, por ambos lados del dueño o arrendador del inmueble;
d) Firmar una orden de arriendo y de administración en la oficina;
e) Dejar un juego de llaves para mostrar la vivienda.

a) Fijar el valor del arriendo en coordinación con el propietario (arrendador).
b) Recibir de la propiedad;
c) Hacer un inventario detallado del inmueble;
d) Publicitar la propiedad (letrero en el lugar, internet y diarios);
e) Mostrar la propiedad las veces que sea necesario;
f) Solicitar informes comerciales y laborales de los interesados;
g) Seleccionar de acuerdo a lo anterior la persona que sea más idónea;
h) Confeccionar contrato arriendo y firmarlo en notaria;
i) Entregar la propiedad con el inventario debidamente firmado;
j) Confeccionar la primera liquidación al propietario, detallando los ingresos y deduciendo la comisión de corretaje;
k) Archivo de todos los antecedentes en una carpeta.

Con el fin de garantizar un pago oportuno de arriendo establecido y conservar el estado del inmueble en las mismas condiciones que cuando fue entregado, se debe contar con la mayor cantidad de antecedentes de las personas que ocuparan los inmuebles. Por ello los postulantes a arrendatarios deben entregar toda la información financiera, laboral y personal que puedan, para que así la elección por parte del corredor de propiedades sea la más segura.

a) Copia de Cédula de identidad del postulante;
b) Informes de deudas comerciales – DICOM;
c) Además, la persona interesada deberá anexar los siguientes documentos:

• Si el arrendatario es un empleado: contrato o certificado laboral en original que incluya datos: cargo, remuneraciones y tiempo de servicio, tres últimas liquidaciones de sueldo. En caso de que el arrendatario tenga otros ingresos, deberá anexar entonces los documentos que así lo acrediten ya que así con esto demuestra la solvencia necesaria para arrendar la propiedad.

• Si el arrendatario es independiente: debe demostrar ingresos anexando documentos que así lo acrediten, como copia de la última declaración de renta, boletas y/o boletín de informes comerciales.

• Si el arrendatario es una persona jurídica: Certificado de vigencia, certificado de comparecencia (representante legal). Copia de la última Declaración de Renta. Copia cédula de identidad del representante legal, copia del pago de los 3 últimos IVA, copia declaración de renta de los últimos 2 años, si la sociedad inquilina está recientemente constituida debe presentar documentación de los socios, que demuestren satisfactoriamente sus ingresos y capacidad de pago.

La persona que postula deberá acreditar un ingreso mensual superior a tres (3) veces el valor del canon de arrendamiento, de no ser así, puede complementar la renta con un co-deudor.
Los co-deudores deben anexar las 3 últimas liquidaciones de sueldo.

Una vez que la parte arrendadora ha elegido a un postulante, este reserva la propiedad con el pago de mes de arriendo por adelantado, mes de garantía y los honorarios del corredor de propiedades (50% del canon primer más), todo esto se debe pagar antes de que se entregan las llaves y de la firma de contrato de arrendamiento.